某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。
　　请问：
1.该房屋估价的主要技术路线是什么？
2.乙评估机构应该搜集哪些估价资料？

答案：

本题解析：

1.商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。不同经营方式的商业房地产估价的技术路线不同，出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。本案例中，该房屋属于出租型商业房地产，对其进行估价可以采用收益法和比较法。

　　估价的主要技术路线具体如下：

　　（1）收益法

　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。

　　（2）比较法

　　采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。

2.本案例乙评估机构进行估价，应搜集估价对象的相关资料，具体包括：

　　（1）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等等。

　　（2）对估价对象的租赁协议充分理解。

　　（3）熟悉租金的价格内涵。

　　（4）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。

　　（5）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。如建筑物建成年月，面积、层高、维修养护及完损状况、新旧程度，房屋的产权情况、利用状况、物业管理等。

纠错