某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
　　现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
　　据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
　　1．以商品住宅销售均价为基础估价。
　　2．以商业用途土地价格为基础估价。
　　请问：
1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

答案：

本题解析：

1.若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

　　理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。

2.估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

　　（1）估价技术路线：

　　①选择具体估价方法；

　　②选择估价前提；

　　③选择最佳开发经营方式；

　　④测算后续开发经营期；

　　⑤测算后续开发的必要支出；

　　⑥测算开发完成后的价值；

　　⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润；

　　⑧计算开发价值。

　　【说明】划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限），在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地价格为基础估价。

　　（2）可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后测算续建完成后的价值再扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。

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