甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
　　请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？
2.装修补偿应如何确定？
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？

答案：

本题解析：

1.在估价程序上应特别注意的环节有：

　　（1）实地查勘时，被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值估价所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告上说明。

　　（2）房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门将该结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构应安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。

　　（3）分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章，不得以印章代替签字。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。被征收入或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。

2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

3.被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

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