某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自2008年6月15日开工，于2009年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
　　请问：
1.2019年对该大厦进行估价是否可采用成本法？为什么？
2.写出估价技术路线。

答案：

本题解析：

1.（1）2019年对该大厦进行估价不能采用成本法。

　　（2）理由：①该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的；②由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧。一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的；③可能存在经济折旧即外部性折旧，可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取宏观调控措施等），经济折旧也难以准确地估算数额。所以应该舍弃成本法。

2.（1）该大厦自2008年6月15日开工，于2009年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。依据其现状，应采取从估价对象续建完成后可实现的市场价值中扣除续建成本、费用，即在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估。

　　（2）具体的估价技术路线为：①确定估价对象的未来状态；②在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定；③在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。

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