某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积为7672m2；自用生产车间建筑面积为3300m2；办公楼建筑面积为1050m2；临街商业用房建筑面积为580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于2018年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
　　请问：
　　房地产估价机构应搜集哪些资料？

答案：

本题解析：

据题可知，该市规划部门已将该区域规划为居住区，按目前各地一般做法，首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换，再由土地储备中心实施征收整理，在明确规划使用条件后进行土地使用权出让，有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估，并预测开发效益。在这样的前提下，开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发，只能从国有土地所有者手中通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权，并按规定的规划设计条件进行房地产开发，因此不必要与该正常生产的工厂打交道，也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益，应搜集的资料主要如下：

　　（1）现在房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。土地的区位状况包括：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。弄清土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租、价格等的有关规定等）。

　　（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）。土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。

　　（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势或租金、售价水平或经营期的现金流）资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。

　　（4）该地区居住物业的建设成本和间接费用（或建造成本费用）。

　　（5）相关税费。在房地产交易中需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、所得税、土地增值税、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。

　　（6）贷款利率。房地产的报酬率必须同时满足两部分资金对报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。所以开发商要了解银行的贷款利率。

　　（7）该地区类似居住物业开发平均利润水平。相关实例资料包括类似房地产的交易实例资料，收益实例资料，建安造价资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，开发经营期资料等。

　　（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。

　　（9）市政配套费用和土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

　　（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。

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