2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
　　请问：
1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。

答案：

本题解析：

1.承租人会从以下方面考虑是否毁约：

　　（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金是否低于合同约定的租金，若低于合同租金则承租人毁约可能性较大。

　　（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。从承租人角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金）时，承租人会毁约。

　　（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

　　（4）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低等，则承租人毁约可能性较大。

2.评估承租人权益价值的技术路线如下：

　　承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。

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